Domy bez pozwolenia – co należy o nich wiedzieć?

Dom bez formalności? Tylko częściowo

Rok 2022 zapisał się w historii jako moment małego przełomu na rynku nieruchomości. Spadająca z wielu powodów dostępność mieszkań skłoniła polityków do zmian w przepisach dotyczących stawiania budynków jednorodzinnych. Dzięki temu, a także późniejszej nowelizacji prawa, obecnie nie trzeba już starać się o pozwolenie na budowę domu.

Uproszczenie ścieżki urzędowej nie oznacza jednak, że ustawodawca pozwolił na samowolę budowlaną. Do starostwa powiatowego lub urzędu miasta należy przynieść pozostałe dotychczas wymagane dokumenty. Osoby, które chcą zbudować dom jednorodzinny, powinny dostarczyć:

• akt własności działki budowlanej;

• plan architektoniczny;

• projekt zagospodarowania przestrzennego terenu;

• oświadczenie o zamiarze użytkowania domu tylko na własne potrzeby.

Pozostałe przepisy dotyczące budowy domu bez pozwolenia

Budynek jednorodzinny tylko do własnego użytku należy więc tylko zgłosić do urzędu, na którego terenie znajduje się działka. Przed rozpoczęciem budowy trzeba jednak poznać jeszcze jej status prawny. Równie ważne są przepisy związane z metrażem domu oraz innych budynków, które można (lub nie) stawiać bez pozwolenia.

Status prawny działki

Działka, na której zostanie wzniesiona nieruchomość, nie zawsze musi mieć status nieruchomości budowlanej. Dom bez pozwolenia da się postawić również na działce rolnej. Decyzja gminy zależy jednak od tego, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje możliwość stawiania zabudowy zagrodowej w takim miejscu.

Gminny plan zagospodarowania przestrzennego

Niestety, nie każda gmina ma opracowany pełny plan zagospodarowania przestrzennego. Niektóre obszary bywają nieuwzględnione, a w związku z tym trzeba poprosić o pozytywną decyzję o warunkach zabudowy.

Prowadzenie dziennika budowy i zatrudnienie kierownika prac

Dzięki nowelizacji przepisów, do której doszło w 2023 roku, nie ma już limitu metrażu domu stawianego bez pozwolenia. Nadal jednak powinno się pamiętać o trzech kwestiach:

• elementy konstrukcyjne budynku nie mogą wystawać poza obręb działki;

• w przypadku budowy domu o powierzchni większej niż 70 m² należy zatrudnić kierownika budowy i prowadzić dziennik prac;

• zamiar zamieszkania w budynku przed zakończeniem wszystkich prac wymaga uzyskania decyzji o użytkowaniu.

Przepisy dotyczące budynków letniskowych i komercyjnych

Zmiana prawa pozwala na wznoszenie bez pozwolenia dwóch typów budynków. Pierwszym jest, oczywiście, dom jednorodzinny. Oprócz bez pozwolenia można postawić także dom letniskowy, czyli konstrukcję używaną do 180 dni w ciągu roku.

Co ważne, taką nieruchomość da się przekształcić w budynek mieszkalny. W takim przypadku musi on spełnić szereg wymagań. Do domu powinny zostać doprowadzone media (woda, prąd, ogrzewanie), obiekt musi stać co najmniej 4 m od granicy działki, a sufity znajdować się na wysokości minimum 2,2 m.

Dom letniskowy to drugi i ostatni rodzaj obiektu, który wolno wznieść bez pozwolenia na budowę. W przypadku budynków komercyjnych ten dokument nadal jest wymagany. Właśnie dlatego o zgodę musi wystarać się m.in. deweloper. O jej otrzymaniu powinny pamiętać również osoby, które planują postawić nieruchomość służącą zarobkowaniu, np. sklep lub warsztat samochodowy.

Urzędowe terminy wydawania decyzji i zgłoszenia budowy domu

Czy w ogóle nie trzeba starać się o pozwolenie na budowę domu? Pod względem formalnym tak. Dokument uprawniający do rozpoczęcia prac nie jest już potrzebny. W praktyce i tak należy poczekać na akceptację urzędników. Budowę można rozpocząć, jeśli nie otrzyma się decyzji odmownej. Na jej podjęcie starostwo lub urząd miejski mają 21 dni od przyjęcia zgłoszenia zamiaru budowy.

Po dopełnieniu wszystkich formalności przychodzi upragniona pora na rozpoczęcie prac. Nie oznacza to jednak, że nie trzeba będzie spełnić kolejnego (na szczęście ostatniego) urzędowego obowiązku. Po zakończeniu budowy właściciele domu mają 14 dni na powiadomienie starostwa lub gminy miejskiej o tym fakcie.

Czy warto zatrudnić kierownika budowy?

Wymóg zatrudniania kierownika budowy dotyczy tylko dużych nieruchomości. Przepisy nie zabraniają jednak najęcia takiej osoby do koordynowania mniejszego projektu. Skorzystanie z jej pomocy wiąże się z dodatkowymi kosztami, ale przynosi też korzyści.

Zatrudnienie specjalisty do zarządzania budową znacznie zwiększa szansę na to, że prace przebiegną we właściwy sposób. Co więcej, za jej wynik odpowiedzialny jest kierownik. Oznacza to też, że w razie popełnienia błędów przez ekipę budowlaną na jego barki spadają ewentualne konsekwencje prawne.

Bezpłatne projekty domów do pobrania

Przedstawienie urzędnikom projektu domu nie wymaga wcześniejszego kontaktu z biurem architektonicznym. Plan wykonany na indywidualne zamówienie bez wątpienia spełni wszystkie potrzeby i wymagania domowników, ale będzie też sporo kosztował. Wydatki da się zmniejszyć dzięki darmowym projektom udostępnionym na stronie Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Po wejściu na witrynę GUNB widoczne są przykładowe projekty domów jednorodzinnych. Po lewej stronie znajduje się wyszukiwarka, dzięki której można wyszukać plan uwzględniający konkretne wymagania. Zainteresowane osoby mają do dyspozycji następujące filtry:

• data dodania projektu;

• metraż budynku;

• liczba i układ pięter (obiekt parterowy, z parterem i piętrem lub z poddaszem);

• liczba pokoi;

• dodatkowe rozwiązania architektoniczne (balkon, garaż, okna od sufitu po podłogę, osobna kuchnia, przestrzeń gospodarcza oraz taras odkryty bądź zadaszony);

• rodzaj dachu (płaski, dwu- albo czterospadowy);

• przeznaczenie budynku (jako dom letniskowy lub całoroczny);

• sposób wykonania (z drewna albo cegieł);

• typ projektu (gotowy bądź koncepcyjny).